【內(nèi)容摘要】：
1、2014年市場(chǎng)蕭條具體表現(xiàn)
2、下半年房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)城市
3、下半年展望：回歸一二線
......

煎熬，收縮，市場(chǎng)向大中型企業(yè)加速集中——2014年半年總結(jié)

一、上半年全線城市回調(diào)，質(zhì)量最好的一線城市也未幸免
2014年上半年這波周期特點(diǎn)是市場(chǎng)主動(dòng)回調(diào)，積極去庫(kù)存，以應(yīng)對(duì)周期。

在去年年底，估計(jì)行業(yè)里的大多數(shù)人都沒(méi)想到，2014年上半年市場(chǎng)會(huì)如此大規(guī)模下調(diào)。年終靚麗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和慶功的歡樂(lè)已被新的業(yè)績(jī)壓力所代替。

2014年的市場(chǎng)蕭條具體表現(xiàn)在:幾乎所有城市的銷(xiāo)售與新開(kāi)工面積都在下行調(diào)整。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商快速收縮戰(zhàn)線，新開(kāi)工面積急速下降。2014年前四個(gè)月新開(kāi)工面積下降了24%，而同期銷(xiāo)售面積下降8.6%。

進(jìn)入5月后，全國(guó)房屋銷(xiāo)售面積降幅持續(xù)擴(kuò)大，同比下降7.8%同時(shí)；商品房銷(xiāo)售額下降8.5%，降幅持續(xù)擴(kuò)大。其中，住宅銷(xiāo)售額下降10.2%，辦公樓銷(xiāo)售額下降14.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)2.5%。

截止2014年5月末，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為5.99億平方米，同比下降18.6%，降幅有所收窄；其中，住宅新開(kāi)工面積42588萬(wàn)平方米，下降21.6%。

從國(guó)金證券公布的市場(chǎng)平均出清周期來(lái)看，周期的增長(zhǎng)也標(biāo)志著存貨在進(jìn)一步積壓。

二、城市分化繼續(xù)
去年年底，我們?cè)诳偨Y(jié)2013年市場(chǎng)狀況，并做2014年市場(chǎng)預(yù)測(cè)的時(shí)候，已經(jīng)做出市場(chǎng)即將產(chǎn)生分化的預(yù)測(cè)。半年過(guò)去了，這樣分化的市場(chǎng)局越來(lái)越像股票市場(chǎng)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)基本面下行的時(shí)候，無(wú)論地方城市環(huán)境多么優(yōu)良，各地市場(chǎng)都會(huì)一起回調(diào)。但質(zhì)地優(yōu)秀的市場(chǎng)會(huì)比較抗跌，而素質(zhì)較差的市場(chǎng)則會(huì)迅速下滑。下面來(lái)看如下幾點(diǎn)總結(jié)：

1、2014年上半年，只有少數(shù)城市表現(xiàn)優(yōu)秀，多數(shù)城市下行。

2、京滬深成交量分別下滑48.6%、30.2%和36.7%，但均價(jià)依然堅(jiān)挺；二線城市成交量?jī)r(jià)均出現(xiàn)分化，大多數(shù)城市成交量下滑2-3成，個(gè)別城市甚至下滑4-5成；個(gè)別城市出現(xiàn)均價(jià)停漲或下降的趨勢(shì)，內(nèi)部分化明顯。

3、總體來(lái)看，一、二、三線城市銷(xiāo)量累計(jì)同比下降41%、23%、26%；一、二、三線城市需去化10.8、18.1、22.7 個(gè)月，同比分別增加4.7、7.2、9.2 個(gè)月。

4、從區(qū)域分布來(lái)看，東部城市是重災(zāi)區(qū)，中部城市穩(wěn)定，西部城市略有下降。

1-5月份，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積同比下降14.4%；銷(xiāo)售額下降14.7%。 中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)0.3%，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)3.2%。 西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積9367萬(wàn)平方米，下降2.1%，降幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額4855億元，增長(zhǎng)1.8%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

5、從省會(huì)城市分布來(lái)看，2014年1-5月僅有南昌、合肥、石家莊3城市成交量反漲。

6、從出清周期絕對(duì)值和自身縱向數(shù)據(jù)分析供求關(guān)系相對(duì)較好的城市有南昌、南京、成都。而蘇州、長(zhǎng)沙、天津、杭州、福州去化周期上升較快，反映出市場(chǎng)還在持續(xù)惡化。

三、政策面從緊，但更趨于市場(chǎng)化，因地制宜
從政策面來(lái)看，2014年上半年的房地產(chǎn)政策體現(xiàn)為三個(gè)特征：
1、金融政策進(jìn)一步從緊，銀行體系對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)始終謹(jǐn)慎。

2、去年三中全會(huì)之后，沒(méi)有新的全國(guó)性的行業(yè)調(diào)控政策出臺(tái)。一刀切、一盤(pán)棋的政策做法已經(jīng)過(guò)去。尊重地方特色的、以市場(chǎng)化為原則的調(diào)控政策成為主基調(diào)。

售罄商學(xué)院：中國(guó)地產(chǎn)培訓(xùn)第一品牌！100強(qiáng)地產(chǎn)中介總裁強(qiáng)烈推薦！影響中國(guó)2780000名行業(yè)精英！

3、地方政府根據(jù)各自的地區(qū)形勢(shì)，逐步開(kāi)始出臺(tái)刺激政策，以維持市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。目前取消限購(gòu)城市有：天津、佛山、無(wú)錫、寧波、呼和浩特、銅陵等。從另一方面可以看到的是，這些取消限購(gòu)政策無(wú)疑都是高風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)。

四、大型房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)集中度大幅上升
上半年TOP10、TOP20 的市場(chǎng)份額分別達(dá)到18.6%和24.3%，其中TOP20 集中度較去年提升5.4 個(gè)百分點(diǎn)，增幅為近年最大。

轉(zhuǎn)型、回歸一二線——下半年展望
展望目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征：“存量增加，增量遞減”，黃金十年已去，但還有“白銀十年”的發(fā)展機(jī)會(huì)。

具體來(lái)看2014年下半年，將呈現(xiàn)如下幾個(gè)趨勢(shì)：

一、下半年市場(chǎng)依舊低迷，但冷凍速度將趨緩，并逐步形成新的平衡。
通過(guò)投行對(duì)重點(diǎn)城市供需測(cè)算表明，下半年存在20%以上供需差.因此行業(yè)還存在去庫(kù)存的壓力。但這樣的壓力會(huì)比上半年減少，開(kāi)工面積的低迷會(huì)有所緩解，但仍然保持低位。

二、一二線城市價(jià)格企穩(wěn)要好于三線城市，三線城市仍然將維持下降的趨勢(shì)。
市場(chǎng)環(huán)境較好的區(qū)域，新開(kāi)工下行更有利于未來(lái)一年的區(qū)域地產(chǎn)

【內(nèi)容摘要】：
1、央行信貸約談北京大型房屋中介機(jī)構(gòu)
2、個(gè)別銀行放開(kāi)首套房貸利率9折優(yōu)惠
3、個(gè)人購(gòu)房信貸的政策未來(lái)會(huì)寬松
......

繼提出要滿足首套房貸需求的要求后，央行信貸部門(mén)又于上周五約談了北京幾家大型房屋中介機(jī)構(gòu)，摸底二手房住宅情況，這是記者昨日獨(dú)家了解到的。
　　
5月中旬，央行提出，要求商業(yè)銀行要保障首套房的貸款需求。6月6日，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星也表態(tài)要大力支持首套房貸款需求。
　　
昨日，央行內(nèi)部一位不愿具名的人士向本報(bào)記者透露，上周五，央行信貸部門(mén)及北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人，約談了我愛(ài)我家、鏈家、中原地產(chǎn)、麥田地產(chǎn)四家大型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。
　　
“問(wèn)了市場(chǎng)情況、成交量、價(jià)格之類(lèi)的。”參會(huì)的某中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，央行還重點(diǎn)了解了貸款的一些情況。
　　
根據(jù)參會(huì)中介向本報(bào)記者提供的匯報(bào)材料，二手住宅的商貸比例和全款比例近期均呈下降狀態(tài)。商貸成交占比自2013年12月起開(kāi)始出現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)，至今年5月，商貸成交占比降至33.2%，為近10個(gè)月以來(lái)最低。
　　
在商貸中，5月份二套房貸款比例29.59%。預(yù)計(jì)全市二套房比例在10%左右。該中介5月平均利率上漲至6.3%，平均折扣率為96折。
　　
這位不愿具名的央行工作人員稱(chēng)，央行此舉主要是為了了解二手房住宅市場(chǎng)的房貸情況，有利于把控銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。
　　
目前，北京二手住宅首套房貸銀行利率以基準(zhǔn)或上浮5%為主，個(gè)別銀行針對(duì)合作中介及資質(zhì)較好的申請(qǐng)人有9折利率優(yōu)惠。
　　
今天上午，農(nóng)業(yè)銀行、北京銀行等多家銀行工作人員稱(chēng)，暫不知道此事，銀行目前的房貸情況暫時(shí)未有變動(dòng)。
　　
央行北京分行的相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，此次摸底屬于調(diào)研。在目前二手房市場(chǎng)波動(dòng)的情況下，此類(lèi)普通類(lèi)調(diào)研不掛出央行旗號(hào)，是不想引起市場(chǎng)波動(dòng)。
　　
今年前5個(gè)月
商貸利率走勢(shì)
時(shí)間 二套 首套 首套房商業(yè)貸款平均利率 折扣率
2014年1月 18.02% 81.98% 5.94% 90.6%
2014年2月 18.50% 81.50% 5.99% 91.4%
2014年3月 22.46% 77.54% 6.11% 93.3%
2014年4月 21.26% 78.74% 6.19% 94.5%
2014年5月 29.59% 70.41% 6.29% 96.0%
　　
北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，6月第一周，北京市二手住宅成交1077套，環(huán)比大幅下降42.7%。
　　
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席分析師張旭認(rèn)為，“今年以來(lái)剛需集中的近郊區(qū)占比持續(xù)下降，信貸政策的持續(xù)收緊使部分資金承受能力有限的剛需購(gòu)房者被迫擠出市場(chǎng)，自住型商品房入市也在分流了一部分需求的同時(shí)造成了大量剛需的觀望。”
　　
他還表示，現(xiàn)在北京市已有個(gè)別銀行放開(kāi)首套房貸利率9折優(yōu)惠，個(gè)人購(gòu)房信貸的政策未來(lái)可能會(huì)寬松。

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