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　佛山首次全面制定物業(yè)管理實施辦法  
　　其實翻閱以往資料我們可以發(fā)現(xiàn)，早在1995年7月13日，當(dāng)時的南海市人民政府印發(fā)了《南海市城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)暫行規(guī)定》(南府〔1995〕93號)對南海物業(yè)管理工作進(jìn)行了規(guī)范。而從去年12月1日開始，南海區(qū)就率先正式施行了《佛山市南海區(qū)物業(yè)管理實施辦法》。  
　　隨著3月1日起《廣東省物業(yè)管理條例》正式實施，佛山市建設(shè)、房管部門也正抓緊在今年上半年完成《佛山市物業(yè)管理實施辦法》的制訂工作，并報上級領(lǐng)導(dǎo)部門審批。據(jù)悉，這是佛山市首次全面制訂物業(yè)管理實施辦法。該《辦法》將根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)制定。  
　　針對物管八大熱點(diǎn)問題進(jìn)行意見征集  
　　目前，佛山市房地產(chǎn)協(xié)會開展一系列的宣傳和意見征集的活動，主要針對物業(yè)管理行業(yè)和市民關(guān)注的八個方面的問題進(jìn)行探討。這些問題包括對業(yè)主委員會成立以及小區(qū)物業(yè)管理的作用、如何發(fā)揮街道（鎮(zhèn)）居委會在物業(yè)管理中的作用、各相關(guān)職能部門如何履行職責(zé)共同規(guī)范物業(yè)管理行為、對公共收益的使用如何進(jìn)行監(jiān)督管理、對住宅專項維修資金如何管理使用、如何確定合理的物業(yè)管理費(fèi)等。  
　　除了對這些熱點(diǎn)的物業(yè)管理問題進(jìn)行意見征集外，3月下旬還將舉行“佛山物業(yè)管理大家談?wù)搲�”。佛山市房地產(chǎn)協(xié)會將在回收的問卷當(dāng)中邀請300名熱心市民到論壇上，為佛山的物業(yè)管理建言獻(xiàn)策，共同關(guān)注佛山的社區(qū)管理，共同提升物業(yè)服務(wù)水平。  
　　為解決難題提供重要依據(jù)  
　　南海區(qū)建設(shè)局局長蔡漢全對物業(yè)管理的難題深有感觸，認(rèn)為現(xiàn)時佛山很多小區(qū)業(yè)委會都不健全，而已經(jīng)成立了的業(yè)委會與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之間的矛盾又時常發(fā)生，因此佛山目前積極制定的《佛山市物業(yè)管理實施辦法》是解決這些問題的一個重要依據(jù)。蔡局長透露，目前佛山正在依據(jù)各項法律法規(guī)制定《佛山市物業(yè)管理實施辦法》，相信很快能出臺。  
　　另有業(yè)內(nèi)資深人士表示，佛山物管的運(yùn)營水平相對于廣州等一些大城市還存在一定的差距，由于物管費(fèi)偏低等原因，長時間以來佛山的物管企業(yè)經(jīng)營普遍困難，小區(qū)業(yè)主與物管之間的矛盾也相當(dāng)突出�！稄V東省物業(yè)管理條例》的實施以及正在制定的《佛山市物業(yè)管理實施辦法》的出臺，對于物管企業(yè)、業(yè)主、業(yè)委會以及各個職能部門來說會起到一個有效的協(xié)調(diào)作用，相信不久的將來可以讓佛山的物管水平乃至房地產(chǎn)業(yè)有一個積極的推進(jìn)。  
　　根據(jù)該政策，佛山對業(yè)主大會成立之前的住宅(含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價。新標(biāo)準(zhǔn)將物業(yè)服務(wù)分為五大項，每項分為5級，上浮幅度最高不超30%，據(jù)此推算，有電梯住宅最高約2.47元/平方米·月。  
　　此外，針對近年來物管頻頻出現(xiàn)調(diào)價情況，新規(guī)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如需重新約定收費(fèi)，或有20%以上業(yè)主提議調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)綜合物業(yè)服務(wù)成本和業(yè)主滿意度測評結(jié)果，通過召開業(yè)主大會或上門征詢意見等辦法，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向所屬區(qū)價格主管部門備案。  
　　關(guān)鍵詞：收費(fèi)方式  
　　菜單式收費(fèi) 上浮幅度最高不超30%  
　　昨日，物價部門稱，新發(fā)布的管理新規(guī)及新制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，旨在規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。該通知第一條明確強(qiáng)調(diào)，從今年起，業(yè)主大會成立之前的住宅(含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價，別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅(含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫)及其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價。  
　　對于實行政府指導(dǎo)價管理的普通住宅(含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫)，物價部門規(guī)定，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價由基準(zhǔn)價和浮動幅度組成。全市的基準(zhǔn)價和浮動幅度上限由市價格主管部門會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門適時制定公布。佛山市物價部門相關(guān)人士昨日稱，在基準(zhǔn)價外，允許的上浮幅度最高不超30%。各區(qū)可在市定基準(zhǔn)價基礎(chǔ)上，根據(jù)本區(qū)實際制定具體浮動幅度并向社會公布。  
　　新規(guī)還要求，物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在區(qū)制定的指導(dǎo)價范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和對應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以菜單式組合與業(yè)主協(xié)商確定，并向所屬區(qū)價格主管部門備案。確需超過區(qū)公布的最高指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)的，要按屬地報區(qū)價格主管部門審核。昨日，記者從物價部門公布的菜單式收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)中看到，每一項收費(fèi)分為5等級，并分為“有電梯”“沒電梯”兩種。  
　　新文件提出，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計收，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)如以套內(nèi)面積計收的，由各區(qū)價格主管部門會同區(qū)物業(yè)管理行業(yè)主管部門制定折算方式。自有產(chǎn)權(quán)車位(車庫)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以法定產(chǎn)權(quán)建筑面積計收的，按不高于所在小區(qū)最低住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。如按車位(車庫)數(shù)量計收，由各區(qū)價格主管部門會同區(qū)物業(yè)管理行業(yè)主管部門制定折算方式。  
　　佛山市將住宅物業(yè)管理納入2015-2016年的地方性法規(guī)立法工作計劃，為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，加強(qiáng)基層治理和社區(qū)管理，日前由市住建管理局起草了《佛山市住宅物業(yè)管理條例(草案征求意見稿)》，現(xiàn)向公眾征求意見，市民可在10月8日前提交意見。  
　　維修改造需2/3業(yè)主同意并公示30日  
　　草案指出，物業(yè)維修實行住宅專項維修資金制度。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定交存住宅專項維修資金。  
　　對于住宅專項維修資金的使用，草案明確規(guī)定，住宅專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。當(dāng)需要用于物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造等時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示三十日。  
　　此外，依照法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行的緊急維修，相關(guān)業(yè)主不能及時統(tǒng)一意見的，業(yè)主委員會等應(yīng)督促業(yè)主或者相關(guān)責(zé)任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關(guān)費(fèi)用經(jīng)審核后，經(jīng)居(村)民委員會加具證明意見，從公共收益賬戶中或住宅專項維修資金賬戶中列支，涉及專有部分的開支由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)�，費(fèi)用支出情況向業(yè)主公示。  
　　預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)不得超過三個月  
　　根據(jù)草案，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共車位、共用部位廣告、電梯廣告以及經(jīng)業(yè)主大會同意，將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入(以下稱“公共收益”)歸全體業(yè)主所有。利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。所得公共收益依法歸全體業(yè)主共有，存入公共收益獨(dú)立賬戶。  
　　此外，對于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，根據(jù)建筑面積計收，預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額不得超過三個月。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按《商品房買賣合同》或《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定開始計收。(草案)明確指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需重新約定收費(fèi)，或有百分之二十以上業(yè)主提議調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)綜合物業(yè)服務(wù)成本和業(yè)主滿意度測評結(jié)果，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示三十日，將新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向所屬區(qū)價格管理部門備案，并報送居(村)民委員會、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門。  
　　關(guān)鍵詞：分?jǐn)傎M(fèi)用  
　　免費(fèi)車位水電費(fèi) 全體業(yè)主合理分?jǐn)?nbsp; 
　　在此次佛山公布的新規(guī)定中，物價部門明確，實行包干制的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，不含公用水電費(fèi)，雙方約定除外。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價、金額，按照實際費(fèi)用向所有相關(guān)業(yè)主合理分?jǐn)�。公用水電沒有獨(dú)立設(shè)置計量表的，不得向業(yè)主分?jǐn)偣�用水電費(fèi)用。  
　　具體來說，小區(qū)范圍的路燈和公用道路清潔用水產(chǎn)生的水電費(fèi)，由小區(qū)的所有業(yè)主合理分?jǐn)?住宅大樓內(nèi)走廊、樓梯、公共設(shè)施的公用水電費(fèi)用，由本樓全體業(yè)主合理分?jǐn)�。其中二次供水產(chǎn)生的費(fèi)用，由相關(guān)使用業(yè)主合理分?jǐn)?小區(qū)公共免費(fèi)車位的公用水電費(fèi)用，由全體業(yè)主合理分?jǐn)�。小區(qū)自有產(chǎn)權(quán)車位的公用水電費(fèi)用，由全體車位業(yè)主合理分?jǐn)?小區(qū)綠化物養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉、物業(yè)管理辦公室、值班室、保安亭以及小區(qū)喜慶活動、宣傳、裝飾等用水用電，其費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)費(fèi)列支，不得向業(yè)主分?jǐn)?小區(qū)開展多種經(jīng)營活動的水、電費(fèi)用，由該項經(jīng)營收益列支，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?nbsp; 
　　關(guān)鍵詞：裝修收費(fèi)  
　　搬運(yùn)自行負(fù)責(zé)  
　　裝修保證金不超2000元  
　　新規(guī)規(guī)定，業(yè)主進(jìn)行房屋裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主(或裝修企業(yè))收取不超過2000元的裝修保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取裝修保證金前，應(yīng)與業(yè)主(或裝修企業(yè))以文本形式約定雙方的權(quán)利、義務(wù)、違規(guī)處理、裝修保證金退還等內(nèi)容。  
　　裝修完工后，如業(yè)主(或裝修企業(yè))未造成物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自檢查合格之日起5個工作日內(nèi)全額退還裝修保證金;如造成損壞的，應(yīng)責(zé)令責(zé)任人限期修復(fù)或折價賠償，其裝修保證金在修復(fù)或賠償后的5個工作日內(nèi)退回。另外，裝修產(chǎn)生的垃圾，由業(yè)主自行清運(yùn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行收取清運(yùn)費(fèi);業(yè)主自愿委托清運(yùn)的，清運(yùn)費(fèi)由雙方約定。  
　　算算賬：2.47元/平方米·月物管費(fèi)都有啥服務(wù)?  
　　物價部門昨日公布的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)新規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)，意味著今后小區(qū)物管收費(fèi)方式有望實現(xiàn)菜單化。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，記者推算出，有電梯的住宅中，綜合管理服務(wù)、物業(yè)公共部位和公共設(shè)備維護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)等五項收費(fèi)，其一級基準(zhǔn)價(單位：元/平方米·月)為0.54+0.61+0.45+0.20+0.10=1.9元，而按照不超過30%的上調(diào)幅度，有電梯住宅物管費(fèi)政府指導(dǎo)價最高為2.47元/平方米·月。  
　　那么，業(yè)主都能享受到怎樣的服務(wù)呢?記者從參考標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)的菜單中了解到，在綜合管理服務(wù)方面，物業(yè)服務(wù)經(jīng)理須具備項目經(jīng)理班培訓(xùn)證書，并有2年以上物業(yè)服務(wù)經(jīng)理任職經(jīng)歷，同時物業(yè)服務(wù)方周一至周日每天不少于12小時在管理處或?qū)ｉT的接待場所進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提供24小時熱線電話服務(wù);而在保潔方面，地面垃圾滯留須不超過1小時等。